7k-Reality

Залог при покупке недвижимости

В предложении одной риэлтерской фирмы я выбрал заинтересовавший меня дом. После нескольких просмотров, я решил его приобрести, но риэлтер сказал, что я должен внести какой то залог. Я располагал всей суммой и был готов подписать договор о покупке в течение недели. Однако, риэлтерская фирма настаивала на внесении залога, что меня насторожило. Разъясните, пожалуйста, для чего необходимо внесение залога, если покупатель готов сразу внести всю сумму. 
Действительно, стандартной практикой в работе риэлтерских фирм является внесение покупателем залога перед покупкой объекта. Логика данного правила достаточно проста. Процесс продажи недвижимости, обычно складывается из нескольких действий, требующих проведения определенной работы со стороны как риэлтерской фирмы, так и продавца объекта. Это согласование условий сделки, подготовка договора купли – продажи, создание схемы, по которой будут выплачены денежные средства покупателю, договоренность с нотариусом и пр. Все эти действия требуют определенных денежных и временных затрат. Исходя из этого и возникает условие внесения покупателем залога. В случае, если в дальнейшем покупатель откажется от своих намерений приобрести объект, залог будет использован в качестве штрафных санкций по отношению к нему. Иными словами, внесение залога подтверждает серьезность намерений покупателя по приобретению данного объекта. Вполне логично, оценить серьезность в денежном эквиваленте, т.е. в величине вносимого залога. 
Величина залога, как правило, зависит от стоимости объекта, от того, как быстро и на каких условиях покупатель готов объект приобрести. Стоимость объекта почти всегда влияет на время подготовки сделки, именно поэтому этот фактор так же влияет на величину залога. 
Перед внесением залога рекомендуется выяснить основные условия будущей сделки, в частности, когда и на каких условиях будет подписываться договор купли продажи, каким образом произойдет физическая передача объекта, что из внутреннего оборудования объекта включено в цену, как будут оплачены возможные задолженности, каковы условия оплаты и т.п. Объект может продаваться с долгами или какими либо другими ограничениями. Все это так же должно быть оговорено при внесении залога. Практически в каждом договоре купли продажи имеется фраза о том, что покупатель ознакомлен с состоянием недвижимости (не только физическом, но и юридическом) и покупает ее со всеми правами и обязанностями. Поэтому обо всех ограничениях лучше узнать перед совершением сделки. 
Стандартным случаем является внесение залога риэлтеру, в некоторых случаях залог может быть внесен и непосредственно продавцу. В любом случае, при внесении залога необходимо четко описать условия, при которых он возвращается и при которых пропадает в качестве штрафных санкций. 
Идеальным случаем при внесении залога является подписание договора о будущем договоре, в котором фигурируют не только риэлтер и покупатель, но и владелец недвижимости и в котором будут подробно описаны все условия сделки. В данном договоре рекомендуется оговорить определенные штрафные санкции и со стороны продавца объекта. Ведь продавец может объект продать, изменить до подписания договора купли продажи его фактическое или юридическое состояние. 
Существуют и так называемые, «возвратные» залоги. В данном случае речь идет, как правило, о более крупной величине залога, который подтверждает состоятельность покупателя. В случае отказа покупателя от своих обязательств, залог возвращается за исключением затрат, фактически произведенных риэлтером к данному моменту. Многие чешские риэлтеры прибегают именно к этому варианту. В данном случае, правда зачастую возникает вопрос в стоимости произведенных услуг. К такому варианту залога имеет смысл прибегать лишь в нестандартных случаях, когда с самого начала трудно определить конкретные условия будущей сделки, но покупатель готов идти на риск, и в случае, если конечные условия его не устроят, оплатить услуги риэлтера. Например, объект может продаваться за низкую цену, но перед продажей необходимо будет произвести определенную работу – найти родственников, владеющих частью объекта, решить какие либо спорные вопросы между владельцами и пр.