7k-Reality

Приобретение кооперативных квартир

Наряду с квартирами, находящимися в частной собственности (osobní vlastnictví), существуют и так называемые, кооперативные (družstevní). Если быть до конца точным, то и эта категория квартир тоже находится в частной собственности. Разница лишь в том, что собственником при этом является кооператив. Владелец квартиры при этом является членом этого кооператива, квартиру же он у кооператива арендует. Жилищные кооперативы определены законом отдельно от остальных. Далее, под кооперативом мы будем подразумевать именно жилищный кооператив. 
Возникновение кооперативов исторически было вызвано двумя различными процессами – часть кооперативов была организована еще при коммунистическом режиме, другие образовались уже в процессе приватизации. В любом из этих случаев средства на приобретение (или постройку) квартир не вносились членами кооператива сразу. В подавляющем большинстве случаев недвижимость приобреталась кооперативом частично на средства самих членов, частично - на те или иные кредитные средства. Именно этим вызвано наличие так называемой «ануиты» - величины не заплаченного вклада, т.е средств, которые член кооператива должен доплатить для полного погашения стоимости своей квартиры. У кооперативов, существующих долгие годы эта величина в большинстве случаев ничтожно мала, многие из этих кооперативов уже перевели квартиры в собственность своих членов. У кооперативов возникших в последние годы величина не заплаченного вклада может достигать больших величин, что необходимо учитывать при приобретении таких квартир. 
Единого правила, по которому строилось финансирование при образовании того или иного кооператива не существует, поэтому в каждом конкретном случае необходимо выяснять этот вопрос индивидуально. Наличие «ануиты» по существу, говорит о том, что часть стоимости квартиры оплачивается в рассрочку, т.е. сегодняшняя рыночная стоимость такой квартиры ниже, чем аналогичной, находящейся в частной собственности. 
Закон охраняет права собственности не только на частную недвижимость. Являясь членом кооператива, вы так же не ограничены в своем праве продать свою квартиру. Точнее, перевести свое членство в кооперативе на третье лицо. Существует ошибочное мнение, что принятие нового члена кооператива происходит на общем собрании. Закон однозначно определяет, что членство в жилищном кооперативе, соответственно, все права и обязанности в отношении кооператива переходят на нового члена в момент получения кооперативом извещения о переводе членства. При этом, безусловно, новый член должен отвечать требованиям, установленным не только законом, но и уставом кооператива. В уставе, например, может быть записано, что членом кооператива может стать только физическое лицо с постоянным местом жительства в ЧР. Несмотря на то, что данное ограничение можно рассматривать как дискриминацию, иностранцу приобрести квартиру в таком кооперативе не удастся. 
Теперь несколько практических советов по приобретению кооперативных квартир. Перед окончательным принятием решения рекомендуется проверить право собственности кооператива на данную квартиру, не находится ли имущество под арестом, а сам кооператив в ликвидации. Далее, следует посетить сам кооператив. 
Зачастую кооператив объединяет жильцов всего одного подъезда, в этом случае лучше найти председателя. Необходимо выяснить величину «ануиты», существуют ли задолженности по коммунальным платежам, нет ли каких либо препятствий для перевода членства. 
Некоторые кооперативы имеют свой разработанный бланк для оформления перевода, если его не существует, рекомендуется согласовать форму договора, на основании которого будет происходить перевод. Формально это не обязательно, но особенно, в случаях с малыми кооперативами лучше согласовать все заранее, чтобы в последствии не тратиться на адвокатов. В нашей практике были случаи, когда председателям таких кооперативов приходилось достаточно долго доказывать незаконность тех или иных их действий. Желательно так же заранее договориться о конкретной дате и времени перевода. В худшем случае, конечно можно послать договоры о переводе членства и почтой, но для обеих сторон, наверное, будет спокойнее лично вручить их в руки ответственного лица в кооперативе, получив от него подтверждение о получении. 
Что касается технической стороны оформления, можно предложить несколько схем. Одна из них – продавец с покупателем подписывают договор о переводе членства (рекомендуется это сделать у нотариуса), договор остается у продавца, после чего покупатель переводит средства на счет покупателя, покупатель тут же в банке передает ему экземпляры договоров, которые покупатель и передает кооперативу. 
Второй вариант – с использованием нотариуса или адвоката. Средства переводятся на их счет и выдаются покупателю после предъявления им договора о переводе членства с печатью кооператива о получении. Условие выдачи средств продавцу возможно расширить на предъявление еще и договора аренды на переводимую квартиру между новым членом и кооперативом (технически, как правило, такой договор кооператив выдает по прошествии некоторого времени после перевода членства). В заключении отметим, что в договоре о переводе членства не является обязательным указывать сумму сделки. Подтверждение о взаимных расчетах можно сделать в виде отдельного документа.