7k-Reality

После вступления в Европу квартиры начали дешеветь

Вопреки ожиданиям многих, после вступления Чехии в Европейский союз, цены на недвижимость не выросли. Более того, на протяжении нескольких последних месяцев наблюдается их резкий спад. В основном это касается цен на квартиры в крупных городах, особенно в Праге. 
Причин тому несколько. Данную тенденцию мы описывали еще перед вступлением Чехии в Унию (см. Чехию Сегодня №…..). Ситуация на рынке недвижимости была сильно дестабилизирована психологическим фактором объединения Европы. Часто можно было услышать мнение, что после этого события тысячи европейцев кинутся скупать чешскую недвижимость, причем по европейским ценам. Соответственно, цены в некоторых случаях были завышены настолько, что перестали отвечать всем разумным критериям ценообразования. Например, в начале этого года нашей фирме предложили на продажу трехкомнатную квартиру на Черном Мосте (Прага 9) почти за 3 млн. Кч, при ее реальной стоимости на тот момент порядка 1.800.000 Кч, даже с учетом общего подорожания! Что интересно, панике подверглись не только продавцы, но и покупатели, позволив, таким образом, явно завышенным ценам достаточно долго удержаться на своем максимуме. Строительные фирмы тоже не сидели сложа руки, с начала 2004 года в Чехии началось строительство 36.000 новых квартир, что является наибольшим количеством строящихся квартир за последние 15 лет. Соответственно, на рынке появилось множество дополнительных предложений, что так же повлияло на процесс ценообразования. Уже перед 1 мая многие продавцы поняли, что суперприбылей может и не быть, и после неудачных попыток продать свою недвижимость, начали снижать цены. 
Снижение цен, например, на панельные квартиры в Праге за последние несколько месяцев составило порядка 10-15%. Явление это достаточно закономерное, однако нет основания полагать, что цены и дальше будут падать такими же темпами. Муссирование вопроса о вступлении Чехии в Евросоюз постепенно угасает, соответственно, угасает и влияние этого психологического фактора на ценообразование. В настоящий момент происходит скорее не снижение цен, а возврат их к определенному уровню, обусловленному реальному положению рынка недвижимости в его стабильном состоянии. 
Кроме квартир в старых панельных домах, возможно, еще несколько снизятся цены на вторичном рынке новостроек средней ценовой категории. Зачастую покупателем таких квартир являются инвесторы, приобретающие эти объекты с целью дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. При вторичной продаже цена таких квартир, зачастую, сильно завышалась, т.к. готового нового жилья на рынке было не так много. В связи с резким ростом строительства таких квартир в ближайшее время станет больше, и если объект не является достаточно эксклюзивным, есть вероятность того, что при продаже или сдаче квартиры в аренду инвесторы будут конкурировать между собой, в пределах одного дома. Здесь речь опять же идет скорее не о падении цен, а об уменьшении прибыли инвесторов при вторичной продаже. Кстати, с ценами квартир в новых малоквартирных домах в центральной части города, ситуация может быть обратной. Несмотря на временные колебания рынка, спрос на такие объекты продолжает расти вместе с их ценой. 
Отметим, что последние месяцы, о которых идет речь, выпали на лето. В летние месяцы, как известно, деловая активность, в том числе, и на рынке недвижимости резко падает, что так же оказывает влияние на цены. Кроме этого, говоря о спаде цен, зачастую сравнивается средний уровень цен предлагаемых в данное время объектов. Не стоит забывать, что не все объекты, выставленные за высокие цены, были проданы, соответственно, нельзя использовать цены на них в каких либо сравнительных оценках. Долговременный же прогноз для инвесторов, скорее, положительный. После определенных колебаний и перераспределений, цены на недвижимость в среднем, скорее всего, будут стабильно расти, как в любой развитой стране. Спрос на жилье пока не снижается, и даже настоящие темпы строительства не могут удовлетворить потребность в жилом фонде. Предстоящее повышение НДС на строительство так же не уменьшит стоимость жилого фонда. 
Кстати, цены на жилье упали далеко не во всех городах. Многие регионы имеют еще большой потенциал роста цен. Например, очень интересным в плане инвестиций могут оказаться некоторые северные города, где цены на квартиры пока достаточно низки. Кстати, там падения цен не произошло, а наоборот, наблюдается их рост. 
В крупных же городах, темп роста цен, возможно, несколько снизится, соответственно, упадут прибыли от перепродаж жилья.