7k-Reality

Покупка недвижимости в Чехии. Как правильно это сделать

В связи с приближающимся вступлением Чешской республики в Европейский союз, недвижимость этой страны все больше и больше привлекает взгляды иностранных инвесторов. За последние годы произошло некоторое повышение цен на недвижимость, но, учитывая колебания курса кроны (как в большую, так и в меньшую сторону), пока еще нельзя говорить о каких-либо значительных показателях. Основной скачок цен, безусловно, ожидается после вступления Чехии в ЕС. Как приобрести недвижимость в Чехии, как правильно оформить сделку? Мы уже не раз достаточно подробно останавливались на этом вопросе, повторим вкратце лишь основные положения. Недвижимость в ЧР может приобрести только резидент, т.е. физическое лицо с ПМЖ или юридическое лицо, зарегистрированное (имеющее юр. адрес) на территории Чехии. Исходя из того, что получение ПМЖ - процесс достаточно затруднительный, подавляющее большинство иностранцев прибегает к оформлению недвижимости на зарегистрированные фирмы, учредителями которых они являются. Заметим, что зарегистрированная фирма является и основанием для получения долговременной визы ее учредителями. Опуская теоретические рассуждения о процессе приобретения объекта недвижимости, остановимся на практической стороне вопроса. Как уже было отмечено, недвижимость оформляется на фирму, следовательно, первое, что необходимо сделать - это зарегистрировать в Чехии юридическое лицо. Скорее всего, на первоначальном этапе директором вашей фирмы будет посторонний человек, т.к. по чешскому законодательству директор обязан иметь разрешенное пребывание на территории ЧР (например, долговременную визу). Следующим шагом должно быть получение вами долговременной визы (на основании зарегистрированной фирмы), после чего можно становиться директором в собственной фирме и уже непосредственно переходить к приобретению недвижимости. Не рекомендуем серьезно подходить к подбору недвижимости до того момента, пока не будет зарегистрирована фирма и получена долговременная виза будущим директором. Регистрация фирмы займет в лучшем случае 2-3 недели, получение визы - 2-3 месяца. После этого - еще несколько недель на изменение директора, итого - 3-4 месяца от момента принятия принципиального решения о приобретении недвижимости до возможности реально это сделать. Безусловно, за это время следует изучить цены, ознакомиться с предлагаемыми вариантами, более четко определить для себя район, цену, вид приобретаемого объекта. В подавляющем большинстве случаев подбор и оформление недвижимости происходит через риэлторские фирмы. Остановимся на основных моментах, которые следует учесть при работе с такими компаниями. Основным заблуждением является то, что по мнению многих, риэлторская фирма несет ответственность за "чистоту" сделки. К сожалению, это не совсем так. Во многих чешских фирмах по продаже недвижимости проверка права хозяина распоряжаться недвижимостью сводится к получению от него письменного заявления и копий документов на объект. Самостоятельная проверка этих данных некоторыми фирмами даже не производится. Получением такого заявления риэлторская фирма уже снимает с себя ответственность за возможные незаконные действия со стороны владельца. Чешские граждане на их счастье не настолько знакомы с проявлениями мошенничества, чтобы уделять этому особое внимание. Поэтому продажа недвижимости для них зачастую не сильно отличается от продажи булочек или пылесосов. Добиться от риэлтора договора с его ответственностью за действия владельца, конечно не удастся, но выяснить, каким образом будут проверены документы, как будет происходить сделка, нужно обязательно. И сделать это лучше всего уже в самом начале. После того, как вы выбрали объект, для дальнейших действий по его оформлению необходимо будет внести задаток. Даже если вы готовы немедленно оплатить понравившуюся недвижимость, все равно залог придется вносить. Готовить оформление сделки без внесенного залога ни одна серьезная риэлторская компания просто не будет. Размер задатка, как правило, составляет размер комиссионных этой фирмы. В случае вашего отказа приобрести объект, внесенная сумма полностью остается у риэлтора. Именно по этому такие вопросы, как проверка документов, то, каким образом будет происходить сделка, производиться оплата и т.п. необходимо выяснить еще до внесения денег. В договоре о внесении задатка, как правило, не указаны все случаи, которые могут произойти (да это и невозможно), но обязательно будет указано, что в случае если сделка не состоится по вашей вине, деньги возвращены не будут. Теперь представим себе следующий случай. Риэлторская фирма показала вам кооперативную квартиру, которая вам понравилась, и вы готовы ее купить. Внесли задаток, после чего решили еще раз проверить документы. В ходе проверки выяснилось, например, что размер "ануиты", т.е. суммы, которую необходимо в течение нескольких лет выплатить для возможности перевода квартиры в частную собственность, составляет достаточно большую сумму. Что при этом изменилось? Совсем немного. Стоимость, за которую вы покупаете квартиру (точнее, членство в кооперативе) осталась прежней. Владелец квартиры все так же хочет квартиру продать. Изменилось лишь ваше желание ее купить. Сделка не состоится именно по вашей вине, залог, соответственно, возвращен не будет. Таких примеров можно привести достаточно много, поэтому советуем придерживаться следующих правил. После выбора объекта попросите предоставить вам все документы, касающиеся прав собственности и прав владельца распоряжаться этим объектом. Выясните, каким образом получены эти документы, не существует ли каких либо препятствий в оформлении будущей сделки (долгов, залогов, претензий со стороны супруга и т.п.). Необходимо так же выяснить, каким образом будет произведено освобождение объекта, нет ли долгов за энергоносители, телефон. В договор купли-продажи (перевода членства в кооперативе) попросите внести фразу о том, что в случае если владелец не освободит объект до определенной даты, от этой даты он дает вам полномочия сделать это за него. Если в объекте вдруг останутся личные вещи владельца, на их вывоз лучше иметь такую доверенность. Далее следует выяснить, каким образом будет происходить оплата. При покупке объектов, находящихся в частной собственности, наиболее рациональным и безопасным способом является оплата посредством нотариуса. При подписании договора купли-продажи деньги кладутся на счет нотариуса и выдаются продавцу лишь после записи нового владельца недвижимости в кадастре. При покупке кооперативной квартиры сделка является совершенной только после того, как договор о переводе членства получен кооперативом. Попросите так же показать вам образцы документов, которые вы будете подписывать. Если все эти вопросы выяснены и ответы на них вас устраивают, можно вносить задаток и уже непосредственно переходить к оформлению сделки. В случае, если вы еще не очень хорошо ориентируетесь в Чехии, не достаточно знаете язык, при обращении к чешским риэлторам лучше пригласить еще независимого русскоязычного эксперта для помощи в оформлении сделки или хотя бы воспользоваться услугами переводчика. Небольшие дополнительные затраты обязательно окупятся.