7k-Reality

Новостройка или вторичное жилье?

Строительство нового жилья в последние годы развивается достаточно интенсивно, многие покупатели отдают предпочтение именно новостройкам. В чем же различие в оформлении прав собственности на уже существующий объект недвижимости и объект, находящийся в стадии строительства? Что именно приобретает покупатель на момент заключения договора, какие риски существуют при заключении таких сделок? 

При приобретении уже существующего объекта, переход права собственности обычно происходит на основании договора купли продажи. Право собственности переходит на нового владельца днем подачи предложения о записи договора в кадастр недвижимости, на основании разрешения этой записи. Разрешение, как правило, выдается кадастром через несколько месяцев после подачи заявления. Основной риск в этом случае заключается в возможном отклонении кадастром поданного заявления (например, из за неточностей в поданных документах). Избежать риска можно, производя оплату, например, посредством нотариуса. Покупатель переводит необходимую сумму на счет нотариуса, после чего подписывается специальный нотариальный договор, в котором оговариваются условия, на которых средства будут выданы продавцу только в случае проведения записи в кадастре. Условием для выдачи денежных средств является, как правило, предложение выписки из кадастра недвижимости с зарегистрированным новым владельцем. Таким образом, сделка практически полностью защищена от непредвиденных обстоятельств. 
Несколько иная ситуация при покупке новостроек. Особенно эта проблема касается приобретения новых квартир. Зачастую на начальном этапе продажи существует лишь земельный участок и проект будущего дома. Строительство объекта может продолжаться от нескольких месяцев до нескольких лет. Финансирование строительства отдельными покупателями обычно производится поэтапно на протяжении всего этого срока. В данном случае применяются два основных вида договоров – договор о будущем договоре или договор о строительстве. 
Договор о будущем договоре является более простой формой оформления отношений между покупателем и инвестором, но с другой стороны, и более рискованной для покупателя. Договор о будущем договоре описывает будущее строение и определяет условия, на которых после его строительства та или иная квартира перейдет в собственность будущего покупателя на основании договора купли продажи (который договорные стороны и обязуются заключить по окончании строительства). Договор купли продажи является приложением договора о будущем договоре, т.е. покупателю остается лишь ждать завершения строительства и по существу, приобретать готовую квартиру. Вносимые им средства являются залоговыми, из них же могут быть удержаны и штрафные санкции в случае его отказа от заключения окончательного договора. Земельный участок и само строящееся здание до момента подписания окончательного договора купли продажи остаются в собственности инвестора. Соответственно, все вопросы, касающиеся строительства, например, возможного изменения планировки и пр., покупатель решает непосредственно с ним. В случае же финансовой несостоятельности инвестора, все претензии предъявляются так же ему. В этом случае суммы, выплаченные будущими покупателями, могут быть возвращены на основании проведения конкурса на имущество инвестора. Учитывая, что кредиторов у инвестора могло быть достаточное количество, возврат вложенных средств в некоторых случаях может быть проблематичным. 
Второй вариант – заключение договора о строительстве. В данном случае, покупатель, является по существу, со-инвестором, соответственно, право собственности на соответствующую часть земельного участка и возводимого строения может изначально принадлежать ему. В случае, если покупатель приступает к инвестированию на этапе, когда уже возведен первый этаж здания, в договоре о строительстве изначально на него переводится не только часть участка, но и идеальная часть строения, если заключение такого договора происходит уже на этапе, когда могут быть определены недостроенные квартиры (должны быть закончены внешние стены и крыша здания), то на покупателя переводится уже конкретная недостроенная квартира вместе с идеальными частями участка и помещений общего пользования. Идеальные части определяются в соответствии с площадью приобретаемой квартиры. Иными словами, данный тип договора позволяет покупателям в случае ликвидации фирмы продавца не отсуживать у него здание, построенное на их средства. Сложность использования такого рода договоров заключается в том, что этот договор является коллективным, т.е. затрагивающим всех покупателей квартир в данном доме. Соответственно, гибкость в принятии тех или иных решений практически отсутствует. Стимулирование выполнения обязательств со стороны покупателей по таким договорам обычно достигается высокими суммами штрафных санкций. Кроме этого, вопрос собственности не всегда может быть так однозначно определен, т.к. помимо инвестора и покупателей еще существует строительная фирма, которая в случае возникновения спорных ситуаций так же может предъявлять претензии на возводимое строение. 
Отметим, что покупателю, как правило, не предоставляется выбор между тем или иным видом договора. Инвесторы обычно предлагают уже окончательный вариант договора, разработанного их юристами. Даже изменить те или иные условия в этих договорах зачастую не предоставляется возможным. Задача покупателя в данной ситуации сводится скорее к выбору такого объекта приобретения, который наиболее полно отвечает его критериям не только по цене и качеству, но и по степени риска при заключении договора.