7k-Reality

НДС на продажу строительных участков резко повысило их цену

С 1 мая в Чехии на продажу строительных участков была введена 19-процентная ставка НДС. До этого времени продажа участков налогом на добавленную стоимость вообще не облагалась. По нашему мнению, повода для резкого подорожания недвижимости пока нет, однако все зависит от того, как налоговые органы подойдут к трактовке нового закона. 

По новому закону о НДС под строительным участком подразумевается «…участок, на который может быть выдано разрешение на строительство». Пока еще трудно говорить о практическом применении закона, т.е. о том, каким образом это определение будет применяться налоговыми управлениями, ясно одно – цена земельных участков несколько повысится. На сколько? - смотря, как понимать определение строительного участка. 
Разрешение на строительство выдается зачастую еще до того, как от целого участка будет отделена так называемая «застроенная площадь», т.е. участок, который в дальнейшем будет записан в кадастре под новым номером и обозначен как строительный. В большинстве случаев даже те участки, которые находятся в густозаселенной области, до момента получения разрешения на строительство имеют статус «пахотной земли», «сада» и пр., т.е. формально строительными участками не являются. Размер участка, который в дальнейшем будет застроен, зависит от конкретного проекта. Для получения разрешения на строительство застраиваемую площадь необходимо исключить из земельного фонда. Фактическое отделение застроенной площади происходит, как правило, уже после выдачи строительного разрешения и записывается в кадастр вместе с постройкой. 
Иными словами, если вы приобрели участок размером 800 м2 и планируете построить на нем коттедж с площадью застройки 120 м2, то строительным участком фактически будут лишь эти 120 м2, т.е. 15% от общей площади приобретаемой земли. Если определение строительного участка рассматривать именно таким образом, нетрудно подсчитать, что общее подорожание приобретаемого участка при этом составит порядка 3%. Учитывая, что стоимость участка обычно не превышает 30% от общей стоимости готового объекта, получится, что повышение НДС может вызвать подорожание домов (с участками) не более чем на 1-2%. 
При этом, коснутся подорожание должно по существу, только тех объектов, на которые уже выдано строительное разрешение – т.е. готовых и недостроенных объектов. 
Продажи отдельных земельных участков (без строений) НДС при такой трактовке практически не коснется, т.к. «строительные участки» без строений встречаются достаточно редко (например, после сноса зданий и т.п.). Такие участки продаются в большинстве случаев частными лицами – не плательщиками НДС. 
Однако, все вышесказанное имеет место быть лишь при условии, что логика финансовых органов совпадет с приведенными рассуждениями. Если внимательно прочитать формулировку определения «строительного участка» в новом законе, возникает вопрос – что означает фраза «..может быть выдано разрешение на строительство»? Разрешение на строительство может быть выдано практически на любой участок при условии исключения его из земельного фонда. Это разрешение является одним из документов, необходимых для получения разрешения на застройку. С другой стороны, получение строительного разрешения всегда привязано к определенному проекту и ряду других условий. Как при этом определить, может оно быть выдано или нет, не имея, как минимум конкретный проект, пока тоже не ясно. Исходя из этой логики, практически любой участок можно гипотетически рассматривать как строительный, и, соответственно взимать с его продажи НДС. 
В этом случае подорожание земли в ближайшее время может составить 15-20%. Домов, соответственно, порядка 5-10%. 
Сейчас уже очевидно, что новый закон о НДС имеет целый ряд спорных положений, касающихся не только продажи земельных участков. Принятие закона было необходимо для вступления Чехии в Евросоюз, и по всей видимости, не хватило времени для его окончательной доработки. 
Примечательно, что в чешской прессе уже появились статьи, в которых прогнозируется ближайшее подорожание семейных домов вплоть до 20%, т.е. практически, на размер нового НДС. По нашему мнению, в ближайшее время это не произойдет даже при худшем из приведенных вариантов. Не следует забывать, что НДС на строительные работы, связанные с жилым фондом до 2007 года остается без изменения на нынешнем пятипроцентном уровне. Первый месяц действия нового закона эти рассуждения подтвердил - значительного повышения цен на недвижимость в Чехии не наблюдалось. С другой стороны, резко возросло жилое строительство. 
Что касается долговременных прогнозов, безусловно, что на цену недвижимости будет оказывать влияние ряд вновь возникших факторов. Один из них - повышение к 2007 году НДС на строительные работы с 5% на 19%, что в комплексе с общим подорожанием, связанным с вступлением Чехии в ЕС позволяет делать прогнозы о значительном росте цен на недвижимость в ближайшие 5-7 лет. Безусловно, при этом нужно принимать во внимание и возможное понижение покупательной способности населения.