7k-Reality

Налоги платите, но не увлекайтесь!

Как многие уже наверное знают, приобрести недвижимость в Чехии иностранцу как физическому лицу на сегодняшний день не представляется возможным. Разрешается эта проблема путем регистрации юридического лица с последующим оформлением объекта недвижимости на него.
Важно с самого начала провести оформление должным образом, а в последствии правильно вести бухгалтерию (точнее, использовать правильную схему работы). В данном случае мы будем рассматривать классический случай покупки жилой недвижимости с целью проживания в ней учредителей фирмы.
По чешскому законодательству коммерческие фирмы организуются с целью получения прибыли. Иными словами подразумевается, что владение недвижимостью не является достаточным условием для существования фирмы.
Торговый закон однозначно говорит, что фирма, не ведущая деятельность более 2 лет, может быть ликвидирована. До последнего времени это условие практически не контролировалось, однако после 2000 года тот же торговый закон обязал все фирмы сдавать в торговый суд финансовые итоги годовой деятельности, и если итоги постоянно "нулевые", это в дальнейшем может быть использовано судом как основание для ликвидации фирмы. Сразу оговоримся, что на сегодняшний день нам не известны такие случаи, однако, учитывая постоянное ужесточение контроля со стороны различных государственных органов, исключить подобный исход нельзя.
Стандартная схема, применяемая в таких случаях общеизвестна. Для покупки объекта фирма использует кредит от учредителей. Данный вид кредита может быть и беспроцентным. Далее фирма сдает приобретенный объект учредителям фирмы для жилья, получая таким образом определенную прибыль. Сама схема вполне легальна, однако, при ее использовании следует обратить внимание на некоторые обстоятельства.
Во первых, цена, за которую сдается недвижимость. В данном случае цена должна соответствовать средней рыночной цене за подобный объект, иначе финансовое управление может обязать заплатить с разницы дополнительный налог. На практике это означает, что не нужно сдавать себе целый дом за 5 тыс. крон в месяц, ведь вы можете использовать за эту цену, например, только 1 комнату (т.е. уменьшить не сумму, а снимаемую площадь). Следующий вопрос - амортизация. Каждый год фирма имеет право списать в расходную часть 2% от стоимости объекта (без учета земельного участка). У многих при этом возникает непреодолимое желание быть законопослушными гражданами и в страхе, что у фирмы будет отрицательный баланс, в приходную часть вписывается дополнительная (реально не полученная) прибыль или из расходной части исключаются какие либо другие реальные расходы. 
Хотя это и является нарушением, налоговое управление скорее всего не будет противиться получению дополнительных налогов. Ведь не все понимают, что объект то при этом "дешевеет" и в случае его продажи даже за цену покупки возникает разница, являющаяся на момент продажи чистой прибылью, т.е. все "дополнительные" прибыли, записанные до этого, в момент продажи объекта попадают под налог с прибыли. Амортизацию можно не списывать в расходы ежегодно, предприниматель сам в праве это решить. По нашему мнению, амортизацию имеет смысл списывать лишь в том случае, если это уменьшит налогооблагаемую базу за текущий год. Кстати, при покупке объекта в договоре имеет смысл разделить цену недвижимости на 2 части - земельный участок и сам объект. Как мы говорили, амортизация рассчитывается только от стоимости объекта, исключая стоимость участка.
Далее, следует обратить внимание на расходы, связанные с эксплуатацией объекта. Не следует например, допускать ситуации, когда в квартире прописано 3 человека, за которые фирма оплачивает расходы за использование воды, электричества и т.п., а по договору аренды у фирмы только 1 человек снимает 1 комнату. В этом случае расходы остальных проживающих следует вычленить из общей суммы и не указывать в расходах фирмы. Одним словом, как не банально это звучит, но чтобы не иметь проблем с налоговыми органами, бухгалтерия должна отвечать реальной действительности.