7k-Reality

Что я купил?

В пошлом году мы купили дом, договор составили предыдущие хозяева, как потом выяснилось, не совсем грамотно. Кадастр вернул документы с требованием уточнить предмет продажи. Пока нашли предыдущих хозяев, прошел срок, отведенный кадастром и теперь мы будем оформлять все заново. Подскажите, как правильно нужно записать то, что мы покупаем. Речь идет об обычном доме с участком.
Александр В.

Первый совет, не занимайтесь подобными вещами самостоятельно. Обратитесь к специалистам. Заметим, что вам достаточно повезло хотя бы в том, что есть возможность оформить все заново. А представьте, если бы вы не нашли предыдущего хозяина… Особенно это было бы неприятно, если деньги за недвижимость уже отданы.
Покупая объект недвижимости во избежании дальнейших недоразумений очень важно точно описать в договоре, что же именно вы покупаете. Пожалуй, самый правильный способ, это перечислить в договоре купли продажи все именно так, как это записано на листе собственности. Все номера участков и строений, их площади, описание.
Допустим, покупается семейный дом с участком. Важно купить не только сам дом как строение, но и все участки, в том числе и тот, который находится под домом. Как правило, на листе собственности записан дом (строение), участок под ним и участок (или участки) рядом с ним. Нередкой ошибкой бывает покупка дома и прилегающего участка, и не включение в предмет договора земли, находящейся под строением.
При покупке квартиры, в большинстве случаев необходимо в договор включить непосредственно саму квартиру, долю участка под домом, долю участка, прилегающего к дому, долю совместных помещений (лестницы, чердаки, подвалы и т.п.). Величина доли, как правило, пропорциональна площади квартиры и так же обозначена на листе собственности. При составлении договора следует пользоваться как листом собственности на саму квартиру, так и листом собственности на весь объект (сейчас в кадастре это как правило, разделено).
Покупая недостроенный дом, следует проверить наличие разрешения на строительство. В кадастре недоконченные строения так же должны быть записаны. Для того, чтобы записать недостроенное строение, в кадастр недвижимости необходимо подать разрешение на строительство, заявление владельца и геометрический план. Отметим, что если нет других документов, подтверждающих право собственности на строение (именно на строение а не на земельный участок), в качестве его владельца указывается тот, на кого выдано разрешение на строительство. Поэтому, если дом возводила строительная фирма на вашем участке, и разрешение на строительство выдано на нее (это возможно), для его записи в недостроенном виде помимо вышеуказанных документов необходимо подать в кадастр еще и договор о выполнении работ, из которого будет следовать, что фактическим владельцем строения являетесь именно вы, а не строительная фирма, получившая разрешение на строительство. Зачастую подобные строения продаются лишь как участок земли (что означает, что они не были записаны продавцом в кадастр). Если при этом разрешение на строительство просрочено, и вы после покупки такого участка будете просить новое, у строительного управления может возникнуть вопрос, каким образом на купленном вами участке появилось строение. Проблему скорее всего, удастся разрешить, но формально, государственные органы могут потребовать и отстранения недостроенного дома.
Помимо самой недвижимости в договор следует включить и возможные ограничения прав. Например, право прохода соседа через ваш участок, право обслуживающей фирмы проходить в котельную в подвале многоквартирного дома и т.п. Данные ограничения (если таковые имеются), так же записаны на листе собственности. Более подробную информацию о них можно получить в архиве кадастра.
Если недвижимость продается по доверенности, необходимо указать в ней конкретно именно ту недвижимость, которая является предметом продажи. В доверенности так же необходимо указать действия, которые поверенный может производить от лица доверителя (например, подписание договора купли продажи, определение цены сделки и т.п.).
В кадастр недвижимости подаются договоры купли продажи в количестве на два превышающем количество участников сделки, предложение о записи сделки, если участники сделки юр. лица, то выписки из торгового реестра на них, марка госпошлины.
В заключении еще раз отметим, что лучше поручить оформление сделки специалистам.