7k-Reality

Аренда квартир. Права и обязанности

Отношения между арендодателем и арендатором оговорены, в основном, Гражданским Кодексом (закон №40/1964 Sb.), в котором, помимо общих параграфов, касающихся общих вопросов аренды, имеются и параграфы, касающиеся аренды конкретно жилых помещений. В дальнейшем, мы будем использовать термин «квартира» в качестве определения арендуемого жилого помещения. 
Аренда возникает на основании договора, которым арендодатель передает для использования квартиру арендатору за оговоренную арендную плату. В договоре аренды обязательно должна быть описана сдаваемая квартира, включая все дополнительные помещения, рамки ее использования, способ оплаты арендной платы и коммунальных платежей. Договор аренды обязательно должен иметь письменную форму, иначе он является недействительным. Договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если срок в договоре не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. 
Права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя во многом так же оговорены законом, причем, права арендатора зачастую охраняются несколько больше, чем права арендодателя. В частности, это касается одностороннего прекращения договора. Арендодатель может это осуществить лишь в строго оговоренных законом случаях. Закон так же обязывает арендодателя передать арендатору квартиру в состоянии, позволяющем ее использовать для жилья, и на протяжении действия договора обеспечить арендатору это состояние. Например, отсутствие в квартире электричества, делает ее непригодной для жилья, что соответственно, противоречит закону. По закону арендатор имеет право использовать не только саму квартиру, но и общие помещения дома, пользоваться общим оборудованием (например, лифтом, сигнализацией и т.п.). Это положение касается не только арендатора (лицо, на которое заключен договор аренды), но и лиц, совместно с ним проживающих. 
Арендатор обязан использовать квартиру и общие помещения в соответствии с действующими техническими требованиями и стремиться к тому, чтобы состояние объекта не ухудшалось. Закон также предписывает ему своим поведением не ущемлять прав остальных лиц, проживающих в доме. Эти же требования предъявляются и к лицам, проживающим совместно с арендатором. 
Арендатор обязан незамедлительно оповестить арендодателя о необходимости проведения ремонтных работ, находящихся в компетенции последнего(например, при аварии теплоснабжения или электропроводки). В случае, если он этого не сделал, и возник ущерб от того, что авария не была вовремя устранена, ответственность ляжет на арендатора. С другой стороны, если арендодатель не устранил неисправность, арендатор имеет право сделать это самостоятельно и требовать от него оплаты понесенных расходов. В случае, если арендодатель после извещения со стороны арендатора не устранил неисправность, мешающую в полном объеме использовать квартиру для жилья, арендатор имеет право на соответствующую скидку с арендной платы. Право арендатора на скидку возникает и в случае проведения ремонта в доме или арендуемой квартире, если это сильно или на протяжении длительного времени ухудшает условия проживания. Право на скидку, так же как и счет за самостоятельно проведенный ремонт арендатор должен предъявить арендодателю до 6 месяцев от устранения неисправности, после этого срока, право на получение компенсации теряет силу. Следует отметить, что в данном случае речь идет о тех неисправностях, которые препятствуют использованию квартиры. 
Производить текущий мелкий ремонт, если в договоре не оговорено иначе, закон предписывает арендатору. Список работ определяется отдельным подзаконным актом (параграф 5 постановления правительства №258/1995 Sb.). Арендатор должен, например, сам проводить мелкий ремонт полов, частей окон и дверей, сантехники, замену замков, дверных ручек, жалюзи, выключателей и пр. Кроме этого списка (который здесь приведен в сокращенном виде), арендатор оплачивает любой ремонт, не превышающий сумму 300 Кч. Еще раз подчеркнем, что в договоре данную обязанность арендатора можно оговорить и иначе. 
Обязанность проводить мелкий ремонт вовсе не означает, что арендатор может проводить и более серьезные изменения в квартире. Закон запрещает ему это делать без согласия арендодателя, даже за свой счет. В случае, если это все же произошло, арендодатель имеет право требовать отстранения проведенных изменений и приведение квартиры в первоначальный вид. Отметим, что в данном случае закон лишь дает арендодателю такое право, не требуя однозначного решения. Поэтому если проведенная вами реконструкция устраивает арендодателя, приведение квартиры в первоначальное состояние не требуется. Арендатор, безусловно обязан за свой счет отстранить все неисправности в квартире или доме, которые возникли по его вине или по вине лиц, проживающих с ним. В противном случае арендодатель имеет право сделать это сам и требовать от арендатора оплаты произведенных расходов.